Где с жильем нет проблем

Исследователи представили свой доклад «Исследование региональной структуры рынков жилья в России» на международной научной конференции ГУ-ВШЭ. Они отмечают, что  большинство исследований, которые кладутся в основу госполитики, основаны на унифицированном подходе к изучению рынка жилья в стране. Исследователи предложили предлагают подход, который учитывает региональные тенденции.

Методология

Классификация регионов была выстроена на основе трех параметров: уровня  потребности  жилье в регионе, уровня предложения жилья на первичном региональном рынке жилья, и степени доступности жилья в субъекте РФ. Первый параметр оценивался при помощи показателя обеспеченности общей площади жилья (кв.м/чел), рассчитанного без учета ветхого и аварийного  жилья на душу населения (данные — Росстат за 2008 г.).

Второй — при помощи среднегодового показателя ввода жилья на душу населения, рассчитанный по данным Росстата за 2006–2008 гг. (тыс. кв.м/чел). Третий — при помощи оценки доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, рассчитанного институтом на основании данных Росстата, Банка России, АИЖК за 2008 год. Далее все субъекты РФ были разделены на 3 группы по каждому из параметров. Классификация проводилась в соответствии с актуальным административно-территориальным делением России. Ввиду отсутствия данных, из анализа были исключены Республики Чечня, Ингушетия и Чукотский автономный округ.

81 субъект РФ были разделены на регионы с высокой потребностью в жилье, средней и низкой. В каждой группе были выделены регионы  с высоким, средним и низким предложением недвижимости.

Регионы с высокой потребностью в жилье

Исследователи отмечают, что эту группу попали нефтедобывающие регионы, которые характеризуются высокой потребностью в жилье, высокой доступностью и относительно высоким предложением. «Такая ситуация свидетельствует о  высоком потенциале развития данных рынков, который обеспечивается сочетанием высокого уровня доходов населения, активностью строительной отрасли, а также большой потребностью в улучшении жилищных условий», — указывают авторы.

В эту же группу попали республики Алтай и Тыва, характеризующиеся потенциально высокой потребностью в жилье, которая не реализуется из-за низкой платежеспособности населения и низкой доступности жилья. «Это свидетельствует о плохом состоянии рынков в данных регионах, — отмечают специалисты Института экономики города. — В них низкая обеспеченность жильем сопровождается минимальной активностью на рынке как со стороны спроса, так и со стороны предложения (доля сделок с жильём ниже средней по России: Алтай — 3,6 %, Тыва — 3,4%».

В этой группе регионы Северного Кавказа (Дагестан, Кабардино-Балкария) и Дальнего Востока (Якутия, Бурятия и Забайкальский край) описываются низким предложением жилья, но высокой потребностью. Однако доступность недвижимости в этих регионах — высокая или средняя. Это объясняется тем, что платежеспособные домохозяйства не стремятся приобретать жилье (что подтверждается миграционным оттоком населения во всех регионах данной группы, кроме Дагестана).

Регионы со средней потребностью в жилье

Две трети обследуемых регионов России (60) относятся к группе со средней потребностью в жилье. Внутри нее выделяются субъекты, жилищные рынки которых по результатам классификации относятся к весьма благополучным (высокое предложение и высокая или средняя доступность) или просто благополучным (среднее предложение и такая же потребность). Это, в первую очередь, нефтедобывающие регионы (Татарстан, Башкирия, Тюмень, Ненецкий АО), затем — динамично развивающиеся Белгородская и Калининградская области, в которые едут на постоянное место жительство сограждане из других субъектов РФ.

Однако ситуация в регионах, отличающихся средним уровнем потребности в жилье, низким предложением и низким уровнем доступности, диаметрально противоположная. В данную подгруппу входят преимущественно депрессивные субъекты Центральной России, Поволжья, Алтайский край, Приморский край, Республики Карелия и Адыгея.

Северные (Астрахань, Мурманск) и дальневосточные регионы (Камчатка, Магадан) страны характеризуются средним уровнем потребности при высокой доступности, но низким предложением на рынке жилья. Такая ситуация объясняется тем, отмечают Косарева, Туманов и Сиваев, что население регионов не нацелено на приобретение жилья из-за тяжёлых условий жизни и желания переехать в центральную часть России.

Москва и Санкт-Петербург входят в инвестиционно привлекательную подгруппу регионов наравне с Краснодарским краем, Чувашской республикой, Калужской, Нижегородской и Новосибирская области. Все эти регионы относятся к инвестиционно привлекательным, и имеют высокий или средний уровень предложения жилой недвижимости. «Однако сдерживающим фактором для развития данных рынков является низкая доступность жилья, причиной которой выступает высокий уровень цен (Санкт-Петербург, Краснодарский край, Москва) или недостаточно высокие доходы населения (Чувашская республика)».

Последняя подгруппа — преимущественно регионы центральной России (Вологодская, Оренбургская, Орловская, Пензенская, Ростовская, Рязанская области), рынки жилья которых оказываются средними по всем параметрам.

Регионы с низкой потребностью в жилье

Число самых благополучных регионов — 7. Причем ситуация в Московской и Ленинградской области кардинально отличаются от ситуации в городах федерального значения. «Это подчеркивает тот факт, что московский рынок сильно ограничен, в то же время расположенный по соседству рынок Подмосковья способен предоставить застройщикам достаточно большой выбор земельных участков, что во многом предопределяет более высокую степень доступности жилья и более высокое предложение жилья на рынке», — делают вывод исследователи. Процессы на рынке северной столицы и области схожи с Москвой, однако контраст «не столь велик».

Республика Северная Осетия-Алания, Курская и Смоленская области, согласно этой классификации характеризуется весьма низкой активностью платежеспособных домохозяйств и относительной насыщенностью спроса при данном уровне доходов населения. Это — свидетельство застоя рынка, который может негативно влиять на экономику регионов и в будущем может привести к ухудшению ситуации с доступностью жилья в более благополучных регионах. Данная закономерность уже была обнаружена в Тверской и Псковской области (Новгородская и Воронежская области находятся в «промежуточном положении»). Если рынки этих регионов будут динамично развиваться в дальнейшем, они имеют возможность присоединиться к Московской, Ленинградский и Липецкой областям, заключат исследователи.

Подготовил Дмитрий Крылов

Н.Б. Косарева, А.А. Туманов и Д.С. Сиваев «Исследование региональной структуры рынков жилья в России»