Квартиросъемщики — многомиллионное меньшинство

19 мая эта монография была представлена на совместном научном семинаре Центра исследований гражданского общества и некоммерческого сектора и кафедры местного самоуправления факультета государственного и муниципального управления ГУ-ВШЭ.

В современной России «домовладелец» — понятие все еще расплывчатое. Весь жилой фонд СССР в начале 1991 г. составлял 4,6 млрд м². Из них государству принадлежало 2,5 млрд (54%), причем большую часть в нем (65%) составлял так называемый ведомственный жилой фонд. А в некоторых городах  ведомственное жилье составляло до 90% всего жилфонда.

Общие российские цифры говорят о том, что в результате реформ в муниципальной собственности в настоящее время осталось около 15 % жилфонда страны, в абсолютных цифрах — 545136 тыс. м². (Регионы России. Социально-экономические показатели, Раздел 4.22. М.2007, с..202). Примерно 8 500 муниципалитетов имеют собственный жилфонд  (в основном — неприватизированные квартиры)  и, следовательно, несут ответственность за управление им и его содержание. На первый взгляд, в муниципальной собственности не так много жилья, однако известно, что на «муниципальных» квадратных метрах живет больше людей, чем на «приватизированных». Кроме того, велики и региональные различия. Так, темпы приватизации жилья  всегда были выше среднего в Южном федеральном округе, где к 2006 г. было не приватизировано всего 7% муниципального жилья, а в ряде  субъектов федерации муниципальный жилфонд составляет менее 5 %. Отметим, что здесь выше и доля сельского населения — почти 60%, которое проживает, как правило, в собственных домах. (В целом по ЮФО доля сельского населения более 40%, а по России — 28%).

Среди федеральных округов выделяется высокой долей муниципального жилья  Дальневосточный федеральный округ — 22,64%. К первому января 2009 г. в Магаданской области почти 40% жилья оставалось муниципальным. Среди отдельных областей  Европейской части России самые высокие цифры муниципального жилья в начале 2009 года были  в Карелии — 32%, Архангельской и Мурманской областях — более 30%, в Кировской — 28%, Ярославской — 27%, около 20% в Удмуртии и Пермском крае.

Велик еще абсолютный размер муниципального жилья.  По федеральным округам муниципальный жилфонд распределялся следующим образом:

Табл. 1.  Муниципальный жилищный фонд в России

Источник: Росстат. Бюллетень «Формирование местного самоуправления в Российской Федерации» — 2009 г.

Примечание: Большая динамика прироста муниципального жилья по Центральному и Сибирскому округам объясняется не массовым введением в строй нового муниципального жилья, а ускорением передачи ведомственного жилья в ведение местных властей. В остальных округах количество муниципального жилья снижается благождаря продолжающейся приватизации.

Больше всего муниципального жилищного фонда сосредоточено в  Новосибирской области — 67,7 млн м²,  Московской области — 39 млн м², Татарстане — 25 млн м², Свердловской — 19 млн м², Ленинградской областях — 18 млн м². Лидируют по количеству муниципального жилья городские округа — более 60%, на городские поселения приходится 15%, на сельские — 10 и на муниципальные районы — 12%. Отметим, что сельские поселения — владельцы весьма значимого жилого фонда, его общая площадь — около 60 млн м². В Новосибирской области сельские муниципалитеты владеют почти 4 млн м², в Красноярском крае — порядка 2 млн м².

Таблица № 2. Муниципальный жилищный фонд по типам муниципальных образований,  на 1 января 2009 г.

Источник: Бюллетень «Формирование местного самоуправления в Российской Федерации» — 2009 г.

Ситуация в отдельных городах России также весьма показательна. Причем точных цифр в разбивке по городам не знает никто, потому что и частные лица, и муниципалитеты далеко не всегда регистрируют право собственности на жилье. Экспертные оценки (включая высказывания официальных лиц) рисуют такую картину. В Липецке из 179 тыс. квартир почти четверть (43 тыс.) принадлежат муниципалитету.

В Смоленске не приватизировало около 40% жилищного фонда. В Рыбинском муниципальном районе — 25,5%, а собственно в городе — около 40%. В Новосибирске — 26,6%. В Новокузнецке — 14%. А в городе Покачи (ХМАО) в 2010 году почти 90% жилья остается муниципальным.

Как уже отмечалось, помимо «неприватизированного жилья» муниципалитеты (а также государство) являются владельцами и особого — специализированного жилфонда. В него входят служебное жилье, общежития и некоторые другие виды жилфонда.

Экспертные оценки позволяют говорить о том, что на муниципальной площади проживает не менее 20 млн чел. Что заставляет пристально посмотреть на эту группу жителей, т.н. «жилищное меньшинство». Оно не так уж и мало!

Корпоративное жилье

На смену ведомственному жилью сегодня приходит жилье корпоративное. Примером такой корпоративной деятельности в жилищной сфере может служить ОАО «РЖД». До реформ МПС имел 54 млн. кв. м ведомственного жилья, практически весь фонд, по данным компании, сегодня утрачен, однако потребность в нем остается высокой, в том числе в связи с удаленностью многих станций и расположением их вне основной застройки муниципальных образований. Однако свой будущий жилищный фонд компания намерена передавать своим работникам только на условиях найма. Одновременно предполагается, что тем сотрудникам ОАО РЖД, которые захотят приобрести какое-то (иное) жилье в собственность, компания окажет корпоративную поддержку.

В тени

По  результатам всероссийского опроса Фонда «Общественное мнение»,  почти половина опрошенных (47%) заявили, что среди их родственников, друзей, знакомых есть те, кто снимает жилье. Среди опрошенных 6% тех, кто сам снимает жилье, и 12% тех, кто готов снимать.

В основном  рынок арендного жилья в России работает «в тени». Размер его весьма велик. Например, в студенческом  Томске — не менее 10% всего жилищного фонда  сдается, в среднем, на 1 год.

Официальных данных о частном найме или поднайме по Москве нет, но по некоторой оценке, речь может идти о полумиллионе человек только в  Центральном округе Москвы. По примерным оценкам экспертов количество сдаваемых квартир в Петербурге находится в переделах 300–350 тысяч.

Очевидно, что муниципалитеты недополучают миллионы рублей налоговых поступлений. Особенно удивительным является разрешение сдавать в поднайм муниципальные квартиры, чем муниципальные квартиросъемщики охотно пользуются, никак не «делясь» с настоящим собственником — муниципалитетом. Во многих странах мира сдача квартиросъемщиками муниципальных квартир не допускается.

Таким образом, современное состояние рынка частной аренды в России имеет ряд характерных черт — нет «профессиональных» арендодателей, договоры найма не регистрируются — с соответствующими последствиями для правовой защиты сторон.

Отдельно стоит отметить появление абсолютно нового на рынке вида городского найма жилья — койко-места. Понятно, что от хорошей жизни оно возникнуть не могло, оно стало следствием удорожания стаовк на полноценные квартиры: в середине 2008 г. самое дешевое койко-место в Москве можно было снять за 170 долларов в месяц.

С наступлением кризиса серьезной проблемой стали неплатежи заемщиков ипотечных кредитов. По договорам с банками неплательщики должны быть лишены своего кулпенного по ипотеке жилья для погашения задолженности. Однако местные власти не торопятся выполнять даже уже вынесенные судами постановления, поскольку далеко не у каждого муниципалитета есть соответствующий временный жилой фонд для размещения выселенных.

Снижение доходов делает ипотеку еще более недоступной, как и наем квартиры у частных владельцев. Таким образом, можно ожидать, что в ближайшие несколько лет спрос на арендное жилье резко возрастет, в большей степени на социальное или некоммерческое.

Подготовила Наталья Гетьман